Ablauf einer Zwangsversteigerung

Beschrieben wird die Zwangsversteigerung eines Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Die Zwangsverwaltung sowie die Versteigerung von Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen stehen im Gesetz in eigenen Abschnitten und sind hier nicht dargestellt.

Gericht und Anordnung

Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen durch Rechtsverordnung einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zuweisen. Sie können diese Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen (§ 1 Abs. 2 ZVG).

Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird vom Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet (§ 15 ZVG).

Beschlagnahme

Mit der Anordnung ersucht das Gericht das Grundbuchamt, die Anordnung in das Grundbuch einzutragen (§ 19 Abs. 1 ZVG). Der Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG). Die Beschlagnahme umfasst auch die Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG).

Wirksam wird die Beschlagnahme des Grundstücks mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner. Sie wird auch wirksam, wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern die Eintragung auf dieses Ersuchen demnächst erfolgt (§ 22 Abs. 1 ZVG).

Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Erstreckt sie sich auf bewegliche Sachen, kann der Schuldner über einzelne Stücke innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft auch dem Gläubiger gegenüber wirksam verfügen (§ 23 Abs. 1 ZVG).

Versteigerungstermin

Der Termin soll erst bestimmt werden, wenn das Grundstück beschlagnahmt ist und die Mitteilungen des Grundbuchamts eingegangen sind (§ 36 Abs. 1 ZVG). Der Zeitraum zwischen Anberaumung und Termin soll, wenn keine besonderen Gründe vorliegen, nicht mehr als sechs Monate betragen. War das Verfahren einstweilen eingestellt, soll diese Frist nicht mehr als zwei Monate, muss aber mindestens einen Monat betragen (§ 36 Abs. 2 ZVG). Das Gericht kann den Termin an der Gerichtsstelle oder an einem anderen Ort im Gerichtsbezirk abhalten (§ 36 Abs. 3 ZVG).

Terminsbestimmung

Die Terminsbestimmung muss enthalten (§ 37 ZVG):

1. die Bezeichnung des Grundstücks,
2. Zeit und Ort des Versteigerungstermins,
3. die Angabe, dass die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt,
4. die Aufforderung, Rechte, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anzumelden und bei Widerspruch des Gläubigers glaubhaft zu machen. Sonst bleiben sie bei der Feststellung des geringsten Gebots unberücksichtigt und werden bei der Verteilung des Erlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt,
5. die Aufforderung an Personen mit einem der Versteigerung entgegenstehenden Recht, vor dem Zuschlag die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens herbeizuführen. Sonst tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstands.

Die Terminsbestimmung soll das Grundbuchblatt, die Größe und den Verkehrswert nennen. Wurde in einem früheren Termin der Zuschlag aus den Gründen des § 74a Abs. 1 ZVG oder des § 85a Abs. 1 ZVG versagt, soll auch das angegeben werden (§ 38 Abs. 1 ZVG). Das Gericht kann Wertgutachten und Abschätzungen in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem öffentlich bekannt machen (§ 38 Abs. 2 ZVG).

Öffentlich bekannt zu machen ist die Terminsbestimmung durch einmalige Einrückung in das für Bekanntmachungen des Gerichts bestimmte Blatt oder in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem (§ 39 Abs. 1 ZVG). Hat das Grundstück nur einen geringen Wert, kann das Gericht anordnen, dass diese Einrückung oder Veröffentlichung unterbleibt. Dann muss die Terminsbestimmung in der Gemeinde, in deren Bezirk das Grundstück liegt, an der für amtliche Bekanntmachungen bestimmten Stelle angeheftet werden (§ 39 Abs. 2 ZVG). Einen Geldbetrag für den geringen Wert nennt das Gesetz nicht.

Die Terminsbestimmung soll an die Gerichtstafel angeheftet werden. Ist das Gericht nach § 2 Abs. 2 ZVG zum Vollstreckungsgericht bestellt, soll die Anheftung auch bei den übrigen Gerichten erfolgen. Wird der Termin nach § 39 Abs. 1 ZVG in dem elektronischen System öffentlich bekannt gemacht, kann die Anheftung an die Gerichtstafel unterbleiben (§ 40 Abs. 1 ZVG). Das Gericht darf weitere und wiederholte Veröffentlichungen veranlassen und soll dabei insbesondere den Ortsgebrauch berücksichtigen (§ 40 Abs. 2 ZVG).

Die Landesjustizverwaltungen stellen mit dem ZVG-Portal eine Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren bereit. Ab dem 1. März 2007 machen die in der Übersicht des Portals aufgeführten Amtsgerichte die Veröffentlichungen zu diesen Verfahren über das Portal bekannt. Einige Amtsgerichte stellen im Zuge einer Pilotierung zusätzlich Gutachten, Exposés und Fotos zum Herunterladen bereit. Das Portal bezeichnet dieses Angebot als zusätzlich zu den üblichen Veröffentlichungen und derzeit kostenlos. Ob solche Dateien vorhanden sind, zeigt die vollständige Ansicht eines Termins, aufgerufen über das Aktenzeichen.

Ist die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen. War das Verfahren einstweilen eingestellt, reicht eine Bekanntmachung zwei Wochen vor dem Termin (§ 43 Abs. 1 ZVG). Dasselbe gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluss zugestellt ist, aufgrund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die bei der Anberaumung schon bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist. Ausgenommen ist, wer das Verfahren genehmigt, obwohl die Frist ihm gegenüber nicht eingehalten wurde (§ 43 Abs. 2 ZVG).

Die Terminsbestimmung ist den Beteiligten zuzustellen (§ 41 Abs. 1 ZVG). Im Laufe der vierten Woche vor dem Termin soll ihnen mitgeteilt werden, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die Versteigerung erfolgt (§ 41 Abs. 2 ZVG).

Einsicht

Die Einsicht in die Mitteilungen des Grundbuchamts und in die erfolgten Anmeldungen ist jedem gestattet. Dasselbe gilt für andere das Grundstück betreffende Nachweisungen, die ein Beteiligter einreicht, insbesondere für Abschätzungen (§ 42 ZVG).

Geringstes Gebot und Versteigerung

Nach dem Aufruf der Sache werden die Nachweisungen, die betreibenden Gläubiger, deren Ansprüche, der Zeitpunkt der Beschlagnahme, der vom Gericht festgesetzte Wert und die Anmeldungen bekannt gemacht. Anschließend werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen nach Anhörung der anwesenden Beteiligten festgestellt, nötigenfalls mit Hilfe eines Rechnungsverständigen, und die Feststellungen verlesen (§ 66 Abs. 1 ZVG). Danach weist das Gericht auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hin und fordert zur Abgabe von Geboten auf (§ 66 Abs. 2 ZVG).

Zugelassen wird nur ein Gebot, durch das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Das ist das geringste Gebot (§ 44 Abs. 1 ZVG). Ein Recht bleibt bestehen, soweit es beim geringsten Gebot berücksichtigt ist und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im Übrigen erlöschen die Rechte (§ 52 Abs. 1 ZVG). Ein unwirksames Gebot ist zurückzuweisen (§ 71 Abs. 1 ZVG).

Sicherheitsleistung

Sicherheit kann ein Beteiligter verlangen, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, jedoch nur sofort nach Abgabe des Gebots. Das Verlangen gilt auch für weitere Gebote desselben Bieters (§ 67 Abs. 1 ZVG). Steht dem Bieter eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zu, braucht er Sicherheit nur auf Verlangen des Gläubigers zu leisten. Das gilt nicht für Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers (§ 67 Abs. 2 ZVG). Für ein Gebot des Bundes, der Deutschen Bundesbank, der Deutschen Genossenschaftsbank, der Deutschen Girozentrale (Deutsche Kommunalbank) oder eines Landes kann keine Sicherheitsleistung verlangt werden (§ 67 Abs. 3 ZVG).

Wird Sicherheit geleistet, ist sie für ein Zehntel des in der Terminsbestimmung genannten Verkehrswerts zu leisten, sonst für ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts. Übersteigt sie das Bargebot, ist der überschießende Betrag freizugeben (§ 68 Abs. 1 ZVG). Ein Beteiligter, dessen Recht nach § 52 ZVG bestehen bleibt, kann darüber hinaus Sicherheit bis zur Höhe des Betrags verlangen, der zur Deckung der seinem Recht vorgehenden Ansprüche durch Zahlung zu berichtigen ist (§ 68 Abs. 2 ZVG). Bietet der Schuldner oder ein neu eingetretener Eigentümer, kann der Gläubiger darüber hinaus Sicherheit bis zur Höhe des Betrags verlangen, der zur Deckung seines Anspruchs durch Zahlung zu berichtigen ist (§ 68 Abs. 3 ZVG). Diese erhöhte Sicherheit ist spätestens bis zur Entscheidung über den Zuschlag zu erbringen (§ 68 Abs. 4 ZVG).

Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Geeignet sind Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks, die frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sind und die weiteren Voraussetzungen des § 69 Abs. 2 ZVG erfüllen. Eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines dort genannten Kreditinstituts ist zuzulassen, wenn die Verpflichtung im Inland zu erfüllen ist. Das gilt nicht für Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers (§ 69 Abs. 3 ZVG). Die Sicherheit kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag vor dem Termin gutgeschrieben ist und ein Nachweis im Termin vorliegt (§ 69 Abs. 4 ZVG).

Bietzeit

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung für sämtliche Grundstücke müssen 30 Minuten liegen. Die Versteigerung ist fortzusetzen, bis trotz Aufforderung des Gerichts kein Gebot mehr abgegeben wird (§ 73 Abs. 1 ZVG). Das Gericht verkündet das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung. Die Verkündung des letzten Gebots soll durch dreimaligen Aufruf erfolgen (§ 73 Abs. 2 ZVG).

Zuschlag und Eigentum

Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen (§ 81 Abs. 1 ZVG). Hat er das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten und hat dieser die Verpflichtung aus dem Meistgebot übernommen, ist der Zuschlag dem anderen zu erteilen, wenn die Erklärungen im Termin abgegeben oder später durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 81 Abs. 2 ZVG). Erklärt der Meistbietende, für einen anderen geboten zu haben, ist diesem der Zuschlag zu erteilen, wenn die Vertretungsmacht oder die Zustimmung bei dem Gericht offenkundig oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen ist (§ 81 Abs. 3 ZVG). Wird der Zuschlag erteilt, haften der Meistbietende und der Ersteher als Gesamtschuldner (§ 81 Abs. 4 ZVG).

Der Beschluss, durch den der Zuschlag erteilt oder versagt wird, ist im Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden (§ 87 Abs. 1 ZVG). Der Verkündungstermin soll nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden (§ 87 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam (§ 89 ZVG). Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Mit dem Grundstück erwirbt er die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Der Zuschlag ist in den Fällen des § 83 ZVG zu versagen. Dazu gehört eine Verletzung des § 43 Abs. 1 ZVG oder des § 73 Abs. 1 ZVG. Dazu gehört außerdem, dass die nach § 68 Abs. 2 ZVG und § 68 Abs. 3 ZVG verlangte Sicherheitsleistung nicht bis zur Entscheidung über den Zuschlag geleistet wurde. Weitere Gründe, den Zuschlag wegen der Höhe des Gebots zu versagen, stehen in § 74a ZVG und § 85a ZVG. Dazu der Beitrag Was bedeutet „Wertgrenzen weggefallen“?

Aus dem Zuschlagsbeschluss findet gegen den Besitzer des Grundstücks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Sie soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist (§ 93 Abs. 1 ZVG). Zum Ersatz von Verwendungen, die vor dem Zuschlag gemacht worden sind, ist der Ersteher nicht verpflichtet (§ 93 Abs. 2 ZVG).

Bargebot und Verteilung

Vor dem Verteilungstermin hat der Ersteher das Bargebot zu berichtigen. Das sind der Teil des geringsten Gebots, der zur Deckung der Kosten sowie der in § 49 Abs. 1 ZVG bezeichneten Ansprüche bestimmt ist, und der das geringste Gebot übersteigende Betrag des Meistgebots. Das Bargebot ist vom Zuschlag an zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG). Es ist so rechtzeitig auf ein Konto der Gerichtskasse zu überweisen, dass der Betrag vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis im Termin vorliegt (§ 49 Abs. 3 ZVG).

Nach dem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses (§ 105 Abs. 1 ZVG). Die Terminsbestimmung ist den Beteiligten und dem Ersteher zuzustellen, im Fall des § 69 Abs. 3 ZVG auch dem für mithaftend erklärten Bürgen und in den Fällen des § 81 Abs. 2 ZVG und § 81 Abs. 3 ZVG auch dem Meistbietenden (§ 105 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Ist sie dem Ersteher nicht zwei Wochen vor dem Termin zugestellt, im Fall des § 69 Abs. 3 ZVG auch dem Bürgen nicht und in den Fällen des § 81 Abs. 2 ZVG und § 81 Abs. 3 ZVG auch dem Meistbietenden nicht, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen, sofern das Verfahren nicht genehmigt wird (§ 105 Abs. 4 ZVG).